Immobilienbewertung in Deutschland
Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer gute Argumente brauchen:
Preisrecherche oder konkrete Objektbewertung
Eine vermietete Wohnung als Alterssicherung kaufen ? Wie ist die wirkliche Rendite ? Lassen Sie sich neutral beraten!
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, stochern Sie nicht im Nebel!
Wollen Sie ohne Makler verkaufen, brauchen Sie einen Richtwert.
Wollen Sie über einen Makler verkaufen, müssen Sie wissen, ob der angesetzte Verkaufspreis sinnvoll ist.
Wer zu billig verkauft ärgert sich; wer zu viel verlangt bleibt lange auf der Immobilie sitzen und hat Zinsverluste.
Ich ermittle für Sie die aktuelle Marktwertspanne. So können Sie Verhandlungen zielgerichtet und erfolgreich abschließen. Auf Wunsch erläutere ich Kaufinteressenten die Wertfindung für Ihre Immobilie oder begleite die Verkaufsverhandlungen.
Haben Sie an den Immobilientausch mit Wertausgleich gedacht ?
Hierbei sind zwei Verkehrswertgutachten sinnvoll.
Möchten Sie ein Gutachten überprüfen lassen ?
Die Notwendigkeit dazu kann bestehen, weil die angesetzten Werte veraltet sind oder Sie eine alternative Meinung einholen möchten.
Besonders wichtig ist die Gutachtenüberprüfung bei Immobilien-Zwangsversteigerungen.
Vergehen doch oft bis zu zwei Jahre vom Beginn des Versteigerungsverfahrens an, bis die Immobilie tatsächlich unter den Hammer kommt. In dieser Zeit können sich die Preise auf dem Markt deutlich verändert haben.
Und hier ein Leserbrief von mir zum Thema "Verkehrswert" vom 20.11.00.
Leserbrief zum Artikel
Frenzel verkauft nur "am Verkehrswert orientiert",
Hannoversche Allgemein Zeitung (HAZ) vom 17.11.00, S. 12
Gegenstand des Artikels ist ein geplanter Verkauf von firmeneigenen Wohnungen der Preussag AG. Diese Wohnungen waren vor elf Jahren durch die Übernahme der Salzgitter AG in das Eigentum der Preussag gekommen.
U.a. wird geschrieben (Zitat):
In einem Gespräche mit dieser Zeitung hat Konzernchef Frenzel einen Kaufpreis eingefordert, "der sich am Verkehrswert der Immobilien orientieren muss". Genau das jedoch halten viele in der Branche für zu hoch, weil ein Großteil der Wohnungen in schlechter Lage liege und renovierungsbedürftig sei. Hunderte stünden zudem leer.(Zitat Ende)
Sehr geehrte Damen und Herren,
in dem Artikel heißt es, dass Kaufinteressenten den "Verkehrswert" der Preussag-Wohnungen für zu hoch halten.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist gesetzlich definiert im § 194 Baugesetzbuch. U.a. wird der Verkehrswert bestimmt durch "... tatsächliche Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ...".
Wenn Wohnungen und Immobilien des Bestandes überdurchschnittlich leer stehen, wegen schlechter Lage nicht oder nur zu geringen Mieten zu vermieten sind oder ein Renovierungsstau besteht, dann muss das in die Verkehrswertermittlung eingehen, so das sich eben der treffende Verkehrswert ergibt. Bei der Veräußerung größerer Immobilienbestände kommt zudem noch ein Paketabschlag, z.B. 30 % gegenüber der Summe der Einzelverkehrswerte, zum tragen.
Der Verkehrswert ist also der Preis, der am wahrscheinlichsten erzielt wird. Insoweit ist es richtig, den Verkaufspreis am Verkehrswert zu orientieren.
Wenn ein Eigentümer selbst eine Werteinschätzung veröffentlicht, so ist das eher ein Angebot an den Käufermarkt als ein Verkehrswert. Kaufinteressenten werden deshalb nicht sagen, dass ein Verkehrswert zu hoch ist. Gemeint ist wohl, dass die Wertschätzung nach Meinung der Kaufinteressenten zu pauschal durchgeführt wird und somit nicht den richtigen Verkehrswert widerspiegelt.
Und welchen Preis könnte die Preussag erzielen ?
Wenn man die aktuellen Angebote im Bereich der "Bahnwohnungen" als Vergleichsbasis heranzieht, ergeben sich wohl nur ca. 1.100 DM pro m² Wohnfläche. Dafür ist die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufserlös steuerfrei.
Mit freundlichen Grüßen
W.
W.