Immobilienbewertung in Deutschland
In letzter Zeit häufen sich Meldungen über das Auslaufen von Erbbaurechten und die dadurch verursachte drastisch erhöhte Belastung der Hauseigentümer, deren Immobilie auf einem Erbbaugrundstück steht.
Nicht verwunderlich, denn das moderne Erbbaurecht wurde erst Anfang des Jahrhunderts entwickelt und lief oft über 99 Jahre oder über 80 Jahre. Wir kommen also jetzt in eine Zeit, in der zum erstenmal in der Wirtschaftsgeschichte Erfahrung mit dem massenhaften Auslaufen von Erbbaurechten und mit den entsprechenden Vertragsverlängerungen gemacht wird.
Ein Beispiel aus dem Großraum Hannover: |
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446 DM jährlich oder 37 DM monatlich |
17.486 DM jährlich oder 1.457 DM monatlich |
Der neue Zins entspricht jährlich 5 % des Bodenrichtwertes des Grundstücks (1.249 m2). |
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Viele Erbbauverträge sind wirklich günstig gewesen oder erscheinen zumindest heute so. Der Grund liegt darin, dass keine Indexierung, also keine Anpassung des jährlichen Erbbauzinses an die Inflation, im Vertrag festgeschrieben war. Anfang des Jahrhunderts herrschte noch der Goldstandard in Europa. Inflation war unbekannt. Ein Erbbaurechtsgeber sah keinen Anlaß dafür, den Erbbauzins wertzusichern. Das gilt auch für Verträge, die Anfang der 20er Jahre, noch vor der großen Inflation, abgeschlossen wurden. Solche Verträge (mit 80 Jahren Laufzeit) laufen gegenwärtig aus.
Ein Erbbauvertrag aus Hannover, 1953 über eine Laufzeit von 80 Jahren und ohne Wertsicherung abgeschlossen, sieht bei einem Bodenrichtwert von 350 DM/m2 eine jährliche Pacht von 0,05 DM/m2 vor (insgesamt bei 828 m2 Grundstück 41,40 DM jährlich). |
Die jahrzehnte lang niedrigen Abgaben waren der Grund dafür, dass die Erbbauzinsen von vielen Erbbauberechtigten (auch bei einem Grundstückskauf bzw. -verkauf) wie eine zu vernachlässigende Größe behandelt wurden.
Wer heute eine Vertragsverlängerung mit einem wertgesicherten Erbbauzins in Höhe von 5 % vom Grundstückswert eingehen muss, bekommt die Nachteile des Modells voll zu spüren. Für die gleiche monatliche Zahlung plus Tilgung hätte man die Hypothek in spätestens 30 Jahren abgetragen. So lebt man gewissermaßen mit einem Teil seiner Immobilie zur Miete und entwickelt kein echtes Eigentum aus den Zahlungen.
Nach Ablauf der Vertragsdauer erlischt das Erbbaurecht und die auf dem Erbbaugrundstück stehenden Gebäude werden automatisch zum Eigentum des Erbbaugebers.
Kirchliche Erbbaugeber werden hiervon keinen Gebrauch machen und den Vertrag wieder verlängern. Kommunen werden evtl. den Erbbaurechtsnehmern das Grundstück zum Kauf anbieten (was bei den mittlerweile hohen Grundstückskosten auch eine hohe Belastung sein kann).
Die Stadt Hannover hat 1997 Erbbaurechtsnehmern das Eigentum an ihren Erbbaugrundstücken zum Kauf angeboten. Obwohl ein Nachlaß von bis zu 40 % gewährt wurde, war in einem Fall eine Zahlung in Höhe von 218.000 DM fällig. Die Finanzierung hierfür beträgt bei 1 % Tilgung je nach Hpothekenzinssatz ca. 1.200 DM/monatlich. |
Für die Übernahme der Gebäude muss der Grundeigentümer zwar eine Entschädigung zahlen. In vielen Verträgen ist aber festgelegt, dass diese Entschädigung nur 2/3 ! des Verkehrswertes betragen soll.
Aus einem Vertrag aus Langenhagen bei Hannover, geschlossen 1952 über 99 Jahre: |
Wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück Bsp. Container als Hallenbüro, angeboten bekommen oder verkaufen möchten, müssen Sie gedanklich Grundstück und Gebäude trennen. Grundsätzlich können Sie natürlich nur das Gebäude bewerten.
Falls aber eine längere Restlaufzeit bis zur Neufestsetzung des Erbbauzinses noch vertraglich gesichert ist, kann dieser Wertvorteil aus dem Vertrag dem Gebäudewert hinzugerechnet werden.
Die Berechnung dieses Wertvorteils wird im Folgendem dargestellt:
Angenommene Daten:
Berechnung:
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Als Käufer einer Erbbau-Immobilie müssen Sie bei der Finanzierung darauf achten, dass keine Lücke entsteht. Falls ein Wertvorteil für die Restlaufzeit in den Kaufpreis eingeflossen ist, muss das auch das finanzierende Kreditinstitut entsprechend akzeptieren, um den passenden Beleihungswert festzusetzten.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung, die sich auf einem Erbbaugrundstück befindet, darf nicht einfach der Vergleichswert pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt werden, weil sich dieser Wert auf Wohnungen mit Eigentumsgrundstück bezieht. Die zusätzliche Belastung durch den Erbbauzins, die sich wahrscheinlich in den Bewirtschaftungskosten, im "Hausgeld" verbirgt, muss über die Restlaufzeit des Erbbauvertrages aufgezinst und vom Vergleichswert abgezogen werden. Falls das Vertragsende in relativ kurzer Frist bevorsteht, muss noch genauer geprüft werden (Heimfall etc.).