Immobilienbewertung in Deutschland
"Augen auf oder Beutel auf", dieses alte Sprichwort haben leider schon viele Käufer von vermeintlich so lukrativen Renditeimmobilien bitter erfahren müssen.
Trotzdem ist eine Geldanlage in Immobilien grundsätzlich keine schlechte Idee. Je nach Inflation und Anlagealternativen kommt jeder mal auf den Gedanken, eine größere Summe in Immobilien zu investieren, um gleichzeitig vielleicht auch "Steuervorteile" auszunutzen.
Die Rendite ergibt sich aus einem angemessenen Kaufspreis, den Nettomieteinnahmen, Steuerersparnis und der Wertentwicklung.
Der Kauf einer Immobilie kann eine lohnende Investition sein, wenn man sich nicht von Profiverkäufern überreden lässt, sondern selbst überlegt, kalkuliert und gezielt ein Objekt zu einem günstigen Preis kauft.
Die Rendite von Immobilien wird oft überschätzt. |
Seitdem die demographischen Probleme der staatlichen Rentenversicherung Allgemeinwissen geworden sind, versuchen Anlageberater aller Art mit dem Hinweis auf die Rentenlücke Ängste zu schüren und zu unüberlegten Handlungen zu verleiten.
So wird auch in Immobilienanzeigen (und später in den Verkaufsgesprächen) auf die lohnende Investition, gerade in Hinblick auf die Rentensituation hingewiesen. "Ihre sichere Rente" lautet die Überschrift einer Anzeige für eine vermietete Eigentumswohnung. Oder auch "Ihre zweite Rente".
Auch andere Zielgruppen werden angesprochen:
Originaltext Anzeige:
Glücklich geerbt ? Ihre neue Kapitalanlage - natürlich eine vermietete Eigentumswohnung !
Die Rentabilität und Rendite wird in den Anzeigen vorausgesetzt. Ob der Ertrag dann wirklich so hoch ist, wie eine Alternativanlage in Aktienfonds oder Bundeswertpapieren wäre, ist eine ganz andere Sache.
Durch einen Fehlkauf bei einer Immobilie kann man auch durch eine Baufinanzierung Geld zulegen müssen, sein bisher Erspartes verlieren und sogar auf Schulden sitzen bleiben.
"Vorkenntnisse nicht nötig", mit diesem Satz enden oft Stellenanzeigen, in denen Mitarbeiter für den Vertrieb von Immobilien gesucht werden. Ähnlich wie für Geldanlagen auf dem grauen Kapitalmarkt, dubiose Hilfsvereine aller Art etc. werden agile "Verkäuferpersönlichkeiten" gesucht, die auf Kundenfang gehen sollen.
Neben den Käufern überteuerter (Rendite)Immobilien sind auch die geworbenen Verkäufer oft Opfer, denn nach einem Geschäftsabschuß, der mit dem persönlichen Bonus im Verwandten- oder Bekanntenkreis erreicht wird, ist der Ruf oft ruiniert und die schnell verdiente Provision steht in keinem Verhältnis zum wirtschaftlichen Schaden auf der Käuferseite.
Erwerben Sie nie eine Geldanlage im Verwandten- oder Bekanntenkreis, egal ob Immobilie, Versicherung, Sparvertrag, wenn der Betreffende nicht wirklich seriös und langfristig im Geschäft ist. Junge Leute werden in Form eines Schneeballsystems angeworben und tragen natürlich zuerst in der Verwandtschaft oder im Bekanntenkreis ihr Angebot vor. |
Bei vielen Angeboten für Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage, die im Prospekt oder als Anzeige daherkommen, wird bereits die mögliche Finanzierung mitgeliefert. Das ist für die Vertriebsfirmen auch besser so, denn keine andere Bank oder Hypothekenvermittlung kommt mit Fragen nach dem Sachwert oder der finanziellen Tragfähigkeit dazwischen und säht so vielleicht Zweifel beim Kunden.
Da auch Kunden geworben werden sollen, die eigentlich an einen Kauf nicht gedacht hatten und nichts investieren können, wird oft auch eine 100 % Finanzierung angeboten. Man findet auch Modelle, wo der "Investor" 10 % Eigenkapital mitbringen muss oder aber die Kaufnebenkosten einzahlt.
Der mitgelieferte Kredit soll helfen, den Kauf möglich zu machen. Die Stellschrauben sind dabei
· Einbeziehung eines Disagios
· kurze Zinsbindung (z.B. 5 Jahre)
außerdem
· eine zu geringe Instandhaltungsrücklage
(das ist möglich, falls die Hausverwaltung zum gleichen Unternehmen gehört, wie der Immobilienvertrieb).
Natürlich gehört auch die enge Zusammenarbeit mit einer Bank dazu, die das gesamte Geschäft begleitet, und auch spätere Ausfälle bei den Kreditnehmern durch das Gesamtvolumen der auf diese Art verkauften Immobilien für sich erträglich hält.
Nur der einzelne Kunde, der überteuert kauft und aufgrund der knappen Finanzierung letztlich Geld zuschiessen muss oder auf Schulden sitzen bleibt, trägt sein Risiko voll.
Gezahlte Zinsen werden als Aufwand in die Kalkulation übernommen und können steuerlich geltend gemacht werden. Ein Disagio ist eine Zinsvorausszahlung und fließt deshalb genauso in die Berechnung ein.
Aber:
Das gesamte Disagio wird im Jahr der Kreditaufnahme steuerlich wirksam und kann sich nicht besonders auswirken, wenn Sie eine durchschnittliche Steuerbelastung haben. Der zusätzlichen Kreditaufnahme steht eine mögliche Steuererstattung in Höhe Ihres Grenzsteuersatzes gegenüber. Also bei z.B. 40 % Steuersatz höchstens 40 %.
Der eigentliche Effekt:
Das Disagio reduziert die monatliche Hypothekenrate über die Laufzeit der Hypothek. Das ist ein wesentliches Verkaufsargument für den Vertrieb, weil durch diesen Trick die monatliche Belastung für den Käufer erst erträglich erscheint !
Andererseits wird das Disagio auf den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten aufgeschlagen, so dass am Ende der Laufzeit der Hypothek die dann verbleibende Restschuld um das Disagio vergrößert ist.
Ein Finanzierungsmodell mit Disagio dient nur zur vordergründigen Reduzierung der monatlichen Belastung. Am Ende haben Sie nichts davon. |
In einer Niedrigzinsphase sind kurzlaufende Hypothekenkredite (z.B. fünf Jahre Laufzeit) zu einem niedrigeren Zinssatz zu haben, als Hypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren. Diesen Effekt nutzen die Anbieter der "Renditeimmobilien", um den Kauf günstig und die Belastung niedrig erscheinen zu lassen.
Das Risiko liegt dabei auf Seiten des Käufers.
In einer Niedrigzinsphase ist es natürlich besser, sich möglichst langgfristig diesen Zustand zu sichern und bis zur Anschlußfinanzierung schon einen großen Teil des Kredites getilgt zu haben, auch wenn dafür etwas höhere Zinsen in Anspruch genommen werden müssen. |
Die Betriebskosten in Prospekten und Modellberechnungen für diese "Renditeimmobilien" liegen oft erstaunlich niedrig. Es ist möglich, wenn eine Immobilie rundherum saniert wurde, die ersten Jahre nach dieser großen Investition die Rücklagen für Instandsetzungen zu reduzieren. Oft sind die niedrigen Betriebskosten aber ein Teil der Marketingstrategie.
Besser mit den üblichen Betriebskosten rechnen, wenn kein wirklich plausibler Grund für niedrige Betriebskosten besteht. Wenn die Verkaufsphase beendet ist, werden die Betriebskosten um so mehr erhöht. |